Capacité d'emprunt, le calcul que fait la banque avant vous

Par Christophe Cohen · publié le 23 septembre 2026

Avant la visite, avant le coup de cœur, avant même le premier rendez-vous, un chiffre décide de tout le projet immobilier. La banque le calcule en trente secondes, et rien n’empêche de le faire soi-même avec les mêmes règles, chiffres réels à l’appui.

Comment se calcule la capacité d’emprunt ?

La réponse courte : en deux étapes. D’abord la mensualité maximale, 35 % des revenus nets avant impôt, moins les mensualités de crédits en cours. Ensuite le capital que cette mensualité finance, selon le taux et la durée. Exemple type : 1 000 € de mensualité possible, à 3,5 % sur 25 ans, permettent d’emprunter environ 200 000 €.

La règle des 35 % n’est pas une coutume bancaire. Elle vient du Haut Conseil de stabilité financière, qui plafonne le taux d’effort des emprunteurs, mensualités assurance comprise, sur 25 ans au maximum. Les banques ne peuvent y déroger que sur une petite part de leurs dossiers, réservée en priorité aux primo-accédants et aux résidences principales.

Le calcul du plafond tient en une multiplication. Revenus nets mensuels fois 0,35, moins les crédits en cours. Un ménage à 4 000 € sans autre crédit obtient 1 400 €, le même avec 300 € de crédit auto retombe à 1 100 €.

De la mensualité au capital, l’étape que tout le monde saute

La mensualité ne dit pas encore le budget. Le passage au capital dépend du taux et de la durée, et les ordres de grandeur méritent d’être connus. À 3,5 % sur 25 ans, chaque tranche de 100 € de mensualité finance environ 20 000 € de capital. Ainsi, 1 000 € par mois portent autour de 200 000 €, et 1 400 € autour de 280 000 €, hors assurance.

La durée pèse énormément. La même mensualité de 1 000 € finance environ 175 000 € sur 20 ans, contre 200 000 € sur 25 ans, le quart de siècle restant la limite réglementaire. Le taux joue tout autant, chaque demi-point grignotant plusieurs milliers d’euros de budget. La mécanique des intérêts qui s’empilent sur la durée est celle, exactement inversée, de nos intérêts composés.

L’assurance emprunteur s’ajoute au tableau. Comptée dans les 35 %, elle rogne la mensualité disponible, souvent de 10 à 50 € par tranche de 100 000 € selon l’âge.

Ce qui compte comme revenu, et ce qui n’y entre pas

Les banques trient les ressources. Entrent en compte les salaires nets avant impôt, à ne pas confondre avec le montant viré, nuance détaillée dans notre article sur le brut et le net, les revenus d’indépendant établis sur plusieurs exercices, et les pensions. Les loyers perçus comptent généralement pour 70 %, la décote couvrant vacances locatives et impayés.

Restent aux portes les primes non garanties, comptées partiellement et moyennées, et les revenus trop récents ou irréguliers. En face, tout crédit en cours se déduit, la pension alimentaire versée aussi. En bref, le dossier idéal aligne des revenus stables et des compteurs de crédits à zéro, raison pour laquelle solder un petit crédit conso avant la demande augmente parfois le budget de dizaines de milliers d’euros.

Trois leviers pour agrandir l’enveloppe

Premier levier, purger les crédits en cours, chaque mensualité effacée rendant environ deux cents fois sa valeur en capital. Deuxième levier, l’apport personnel, qui ne change pas la capacité d’emprunt mais s’ajoute au budget total et rassure sur les frais annexes.

Troisième levier, la tenue des comptes des trois derniers mois, les banques lisant les relevés comme un bulletin de conduite. Une répartition saine des dépenses, du type de notre règle 50-30-20, s’y voit immédiatement. Le reste est affaire de patience et de pourcentages bien posés. La capacité d’emprunt n’est au fond qu’une règle de trois avec un gendarme, et ceux qui la calculent avant la banque négocient toujours mieux que ceux qui la découvrent en rendez-vous.

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