Rendement locatif, le calcul brut, net et l'exemple complet
Par Christophe Cohen · publié le 24 septembre 2026
L’annonce promet du 7 %, le vendeur jure que « ça se loue tout seul », et la calculatrice du coin de table donne raison à tout le monde. Puis arrivent la taxe foncière, le ravalement et deux mois sans locataire, et le beau pourcentage fond de moitié. Le rendement locatif se calcule en trois étages, et seul le dernier dit la vérité.
Comment se calcule un rendement locatif ?
La réponse courte : le rendement brut divise le loyer annuel hors charges par le coût total d’achat. Un studio à 150 000 € tout compris, loué 600 € par mois, rapporte 7 200 € par an, soit 4,8 % brut. Le rendement net déduit ensuite taxe foncière, charges non récupérables, assurance et gestion, et retombe couramment 25 à 35 % plus bas. C’est lui qui compte.
La base du calcul mérite sa précision. Le coût total inclut le prix, les frais de notaire, les travaux et les meubles éventuels, et les ignorer embellit le rendement d’autant. Les annonces calculent presque toujours sur le prix net vendeur, premier maquillage du marché.
Le loyer, lui, se compte hors charges, celles-ci ne faisant que transiter. Le loyer de marché se vérifie sur les annonces comparables, pas sur la promesse du vendeur.
L’exemple ligne à ligne, du brut au net
Posons le dossier complet. Studio affiché 138 000 €, frais de notaire 10 500 €, rafraîchissement 1 500 €, coût total 150 000 €. Loyer de marché, 600 € hors charges, soit 7 200 € par an. Rendement brut, 7 200 ÷ 150 000 = 4,8 %.
Vient l’étage des charges annuelles. Taxe foncière 800 €, charges de copropriété non récupérables 500 €, assurance propriétaire non occupant 150 €, entretien courant provisionné 300 €, et une vacance prudente d’un demi-mois par an, 300 €. Total, 2 050 €, et le loyer net de charges tombe à 5 150 €, soit 3,4 % net avant impôt. La gestion déléguée, 7 à 8 % des loyers, raboterait encore un demi-point.
Reste l’étage fiscal, trop dépendant des situations pour un chiffre unique, mais dont l’ordre de grandeur se retient, le rendement net-net perd encore de 0,5 à 1 point selon le régime choisi, le meublé au réel amortissant mieux que le foncier classique.
Lire les pourcentages du marché sans se faire avoir
La géographie explique presque tous les écarts. Les métropoles tendues offrent 3 à 4 % brut avec une demande locative massive, les villes moyennes 6 à 8 % avec un risque de vacance supérieur. Ainsi, le rendement élevé n’est jamais un cadeau, il rémunère un risque, locatif, travaux ou revente, et la question utile devant un 9 % n’est pas « où signer » mais « qu’est-ce qui cloche ».
Le rendement dialogue ensuite avec les autres chiffres du dossier. Le prix au m² retraité dit si l’achat est dans le marché, la capacité d’emprunt fixe l’enveloppe, et la mensualité du crédit se compare au loyer net, pas au loyer affiché. Un 3,4 % net couvre rarement un crédit à 3,5 %, et l’effort d’épargne mensuel restant constitue le vrai prix du projet.
La revente ferme l’équation. Le rendement locatif ne fait que la moitié de la performance totale, l’autre moitié venant de la plus-value éventuelle, qui compose dans le temps comme nos intérêts composés.
Les trois réflexes avant de signer
Premier réflexe, refaire le calcul soi-même, coût total en bas, loyer vérifié en haut, charges réelles demandées au syndic et aux impôts, les documents existant pour chaque ligne. Deuxième réflexe, provisionner la vacance et l’entretien même quand tout va bien, un studio impeccable finissant toujours par avoir 25 ans.
Troisième réflexe, juger au net et décider au net-net. Le brut sert à trier les annonces en dix secondes, pas à engager vingt ans de crédit. Le rendement locatif reste un très bon serviteur pour qui le calcule entièrement, et un excellent vendeur pour qui s’arrête au premier étage. La différence entre les deux tient dans une heure de calculs, la plus rentable de tout le projet.
Vos questions
Comment calculer un rendement locatif ?
Le rendement brut : loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat total, multiplié par 100. Un studio acheté 150 000 € frais inclus et loué 600 € par mois rapporte 7 200 € par an, soit 4,8 % brut. Le rendement net se calcule après taxe foncière, charges non récupérables, assurance et gestion.
Quelle différence entre rendement brut et net ?
Le brut ignore toutes les charges, le net les déduit : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire, gestion locative, entretien et vacance. La ponction atteint couramment 25 à 35 % des loyers, un 4,8 % brut retombant vers 3,4 % net avant impôt. C'est le net qui paie le crédit, jamais le brut.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Tout dépend du couple risque-emplacement : les grandes métropoles tendues offrent souvent 3 à 4 % brut avec une forte demande locative, les villes moyennes 6 à 8 % avec plus de vacance potentielle. Un rendement très élevé signale rarement une aubaine : il rémunère un risque, locatif, travaux ou revente.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, toujours : le rendement se calcule sur le coût total de l'opération, prix, frais de notaire, travaux et meubles éventuels. Les 7 à 8 % de frais dans l'ancien font mécaniquement baisser le rendement affiché, et les ignorer embellit le calcul d'autant. Les annonces, elles, les ignorent presque toujours.