Calculer son taux d'endettement avant d'emprunter, la méthode
Par Christophe Cohen · publié le 29 septembre 2026
C’est le chiffre qui décide avant tous les autres. Le conseiller peut apprécier le dossier, le projet peut être raisonnable, si la division fatidique dépasse le seuil, le crédit ne part pas. Le taux d’endettement est devenu la clé d’entrée de tout emprunt immobilier, son calcul prend une minute, et le faire soi-même avant le rendez-vous change complètement la position de négociation.
Comment calcule-t-on un taux d’endettement ?
La réponse courte : toutes les mensualités de crédits divisées par les revenus nets mensuels, fois 100. Un ménage à 4 000 € net qui rembourse 900 € par mois est endetté à 22,5 %. Le seuil qui gouverne le crédit immobilier est 35 %, assurance emprunteur comprise, et tout dossier se construit autour de cette barre.
L’exemple complet, poste par poste, car les détails font les refus. Ménage type, deux salaires nets avant impôt de 2 200 € et 1 800 €, soit 4 000 €. Charges retenues, un crédit auto de 280 €, un paiement en plusieurs fois de 70 €, et le futur prêt immobilier visé, mensualité de 1 000 € assurance comprise. Total des charges, 1 350 €. Le calcul, 1 350 ÷ 4 000 × 100, donne 33,75 %. Le dossier passe sous les 35 %, sans marge de confort, et le conseiller le dira, le crédit auto est le point à discuter, son solde ramènerait le taux à 26,75 %.
Le périmètre exact compte autant que la formule. Côté charges, tout crédit en cours entre dans le calcul, immobilier, auto, consommation, paiements fractionnés compris, plus l’assurance du prêt visé, et une pension alimentaire versée s’y ajoute. Côté revenus, les salaires nets avant impôt, les revenus d’indépendant moyennés sur plusieurs exercices, les pensions perçues, et les loyers encaissés généralement retenus à 70 %. Les primes variables ne comptent que régulières et prouvées. Le loyer actuel, lui, n’entre pas dans les charges d’un dossier d’achat de résidence principale, il disparaîtra, remplacé par la mensualité.
Le seuil des 35 %, et comment s’en approcher proprement
La règle des 35 % sur 25 ans maximum n’est pas une pratique bancaire, c’est une norme des autorités financières françaises, contraignante pour les banques depuis 2022. Une marge de flexibilité existe sur une petite part des dossiers, fléchée vers les résidences principales et les primo-accédants, mais elle se mérite, et le coût total d’un crédit, mesuré par son TAEG, reste encadré par ailleurs, comme l’explique la fiche du service public sur le TAEG. Le raisonnement sain prend le problème à l’endroit, 35 % des revenus définissent la mensualité maximale, la mensualité et le taux du moment définissent le montant empruntable, et ce montant définit le budget d’achat, pas l’inverse.
Trois leviers rapprochent proprement de la barre. Solder les petits crédits d’abord, c’est le plus rentable, chaque mensualité effacée rend environ deux cents fois son montant en capacité d’emprunt. Allonger la durée ensuite, qui dilue la mensualité au prix d’intérêts totaux plus lourds. Gonfler l’apport enfin, qui réduit le besoin. Et pour situer le reste à vivre au-delà du seuil réglementaire, la règle 50-30-20 offre un bon garde-fou personnel, un taux d’endettement peut être réglementairement bon et budgétairement imprudent, les 35 % étant un plafond, pas un objectif.
Vos questions
Comment calculer son taux d'endettement ?
Charges de crédits divisées par revenus nets, multipliées par 100 : un ménage qui gagne 4 000 € net par mois et rembourse 900 € de crédits (immobilier, auto, conso confondus) a un taux de 900 ÷ 4 000 × 100 = 22,5 %. Les charges incluent toutes les mensualités de crédits et l'assurance emprunteur ; les revenus retiennent les salaires nets avant impôt et les revenus réguliers.
Quel est le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?
35 % assurance comprise, c'est la norme fixée par les autorités financières françaises pour les crédits immobiliers, avec une durée plafonnée à 25 ans. Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une petite partie de leur production, réservée en priorité aux achats de résidence principale et aux primo-accédants, mais le dossier standard se construit sous les 35 %.
Quels revenus comptent dans le calcul du taux d'endettement ?
Les salaires nets avant impôt, les revenus d'indépendant établis sur plusieurs années, les pensions, et généralement 70 % des loyers perçus pour tenir compte des vacances locatives. Les revenus variables, primes et heures supplémentaires ne comptent que s'ils sont réguliers et démontrables ; les aides ponctuelles en sont exclues. Chaque banque a ses nuances, la base reste commune.
Comment faire baisser son taux d'endettement ?
Trois leviers dans l'ordre d'efficacité : solder les petits crédits en cours, un crédit auto de 250 € par mois pouvant à lui seul faire passer un dossier sous la barre ; allonger la durée du prêt visé pour réduire la mensualité ; augmenter l'apport pour emprunter moins. Le rachat de crédits qui regroupe tout en une mensualité réduite est l'option des situations déjà chargées.